Novos benefícios fiscais no setor imobiliário em Portugal
O panorama fiscal do setor imobiliário em Portugal sofreu uma alteração profunda com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
Este diploma implementa um pacote transversal de benefícios fiscais, com impactos em sede de IRS, IRC, IVA, IMT, IMI e Imposto do Selo, que visa dinamizar a construção, reabilitação, aquisição e o mercado de arrendamento.
Para investidores, promotores imobiliários, senhorios e famílias, o novo diploma abre um leque importante de oportunidades, cuja elegibilidade depende do cumprimento rigoroso de critérios legais e temporais.
1 O conceito pilar: preço e renda “moderados”
É importante sinalizar que os novos benefícios fiscais não se aplicam de forma automática a qualquer imóvel. O acesso está indexado a tetos máximos definidos para o ano de 2026:
2 Incentivos ao arrendamento habitacional — IRS e IRC
Com o objetivo de transferir imóveis para o mercado de arrendamento de longa duração, foram criadas janelas de forte desagravamento fiscal até 31 de dezembro de 2029.
- Senhorios particulares — IRS: aplicação de uma taxa autónoma reduzida de 10% sobre os rendimentos prediais decorrentes de contratos com renda moderada.
- Empresas — IRC / Categoria B: para sujeitos passivos com contabilidade organizada, os rendimentos prediais de contratos de renda moderada passam a ser tributados apenas sobre 50% da sua base.
3 IVA a 6% na construção e reabilitação
Os promotores e construtores passam a poder aplicar a taxa reduzida de IVA de 6% em empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis destinados:
- À venda para habitação própria e permanente do comprador.
- Exclusivamente ao arrendamento habitacional.
4 Alívio no reinvestimento de mais-valias
A tradicional exclusão de tributação de mais-valias, anteriormente muito afunilada ao reinvestimento em habitação própria e permanente, foi alargada.
Quem vender determinados imóveis e reinvestir o valor na aquisição de imóveis destinados ao arrendamento com renda moderada poderá beneficiar da isenção de mais-valias, desde que cumpra o dever de manter o imóvel arrendado por 36 meses nos primeiros 5 anos.
5 Impacto para não residentes: nova taxa de IMT de 7,5%
Como medida de desincentivo ao investimento meramente passivo ou ocasional, os não residentes fiscais que adquiram imóveis habitacionais em Portugal passam a estar sujeitos a uma taxa agravada de IMT de 7,5%, perdendo direito a outras isenções.
6 Novos regimes de larga escala: CIA e RSAA
Para investidores institucionais e projetos de maior envergadura, destacam-se dois novos regimes, com efeitos a partir de 1 de setembro de 2026.
- Contratos de Investimento para Arrendamento — CIA: celebrados com o IHRU por prazos até 25 anos, conferem isenções cumulativas de IMT, Imposto do Selo, AIMI e isenção de IMI até 8 anos.
- Regime Simplificado de Habitação de Custos Acessíveis — RSAA: focado em simplificar os contratos e garantir isenções de IRS e IRC para senhorios que pratiquem rendas acessíveis baseadas nas tabelas medianas do INE.
Conclusão
O Decreto-Lei n.º 97/2026 desenha um novo mapa de oportunidades para o setor imobiliário português, mas introduz também um nível elevado de exigência formal. Face à complexidade e à constante sobreposição de regimes fiscais em Portugal, o planeamento prévio torna-se indispensável para a viabilidade e segurança de qualquer operação imobiliária. Recomenda-se a consulta de um advogado de confiança para analisar a elegibilidade e as especificidades de cada projeto ou contrato antes de tomar decisões com impacto patrimonial.
